We lezen steeds vaker over een oververhitte woningmarkt. Huizenprijzen stijgen, starters hebben steeds meer moeite een huis te kopen en er is een ware invasie van beleggers. Hoe gaat het er in Leeuwarden aan toe? Wat is de staat de woningmarkt in Leeuwarden? Wij gingen op onderzoek uit.
Jonge gezinnen
De Friese hoofdstad staat bekend om goedkope woonhuizen en is daardoor in trek bij jonge gezinnen die elders in het land eerder veroordeeld zijn tot huren. Woningen zijn hier nu eenmaal betaalbaar. Op de koop toe, krijg je er een mooie stad bij. Toch stijgen ook hier de huizenprijzen. Bestaande koopwoningen in Friesland stijgen in 2018 met 2% ten opzichte van het eerste kwartaal van het jaar daarvoor. Toch is die stijging landelijk met 9,3% een stuk groter. Om er nog een cijfer aan toe te voegen. In de afgelopen vijf jaar zijn de prijzen landelijk met 32% gestegen. Hiermee zitten we weer op het niveau van voor de crisis en is de prijsstijging twee keer zo groot ten opzichte van de gemiddelde prijsstijging in Europa.
Starters
Wanneer er meer vraag is, stijgt de prijs. Dat is een simpel economisch gegeven. Toch is dat meer een gevolg dan een oorzaak. Een belangrijke oorzaak ligt namelijk bij de maatregelen van de overheid om in 2011 de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% te verlagen om de woningmarkt te stimuleren. Het vervelende is alleen dat die regeling voor een jaar zou gelden, maar tot nog toe onveranderd is. Bovendien is dit niet alleen gunstig voor starters, beleggers profiteren er ook van. Zij kopen namelijk steeds meer huizen op, waardoor startende woningzoekers steeds moeilijker hun eerste koophuis vinden. In Leeuwarden gaat het om zo’n 30% van de verkochte woningen rond de 150.000 euro. Elders in het land gaat het zelfs om 50%.
Op slot
Door die beleggers hebben starters het moeilijk. Vooral koopappartementen zijn in trek bij beleggers; zij verhuren die weer onder. De beleggers krijgen de financiering makkelijker rond of hebben geen hypotheek nodig, en kopen zo snel huizen op die perfect zijn voor starters. Het gevolg is dat de woningmarkt op slot raakt en starters moeten uitwijken naar huurwoningen. Zo raakt ook de huurmarkt op slot. Van die 30% die in Leeuwarden de starterswoningen koopt, zijn er genoeg voorbeelden van particulieren die een woning kopen en onderverhuren aan hun studerende kinderen. Dit levert nu eenmaal meer op dan de huidige bankrentes. Het is een ontwikkeling die in Groningen al tot grote prijsstijgingen van betaalbare woningen heeft geleid.
Op de groei
Er is nog een groep die starters in de weg zitten: de doorstromers. Daarom is het verstandig om toch zo snel als mogelijk op de rijdende trein der koopwoningen te stappen. Heb je rond je 25e nog weinig tijd gehad spaargeld op te bouwen en mogelijk nog geen vaste aanstelling? Rond je 35e ontbreekt het je mogelijk aan financiële ruimte, vanwege bijvoorbeeld je gezinssituatie. Doorstromers zitten je hoe dan ook in de weg, gezien zij de financiering makkelijker rond krijgen. Ga je als starter kopen, dan is het verstandig op de groei te kopen en voor een eengezinswoning te gaan en niet voor een appartement die je mogelijk met een restschuld moet verkopen. Bovendien scheelt het een keer financieringskosten, overdrachtsbelasting – al is die nu niet zo hoog – makelaarskosten en een verhuizing.
Exploderen
In Leeuwarden en in Friesland gaat het er nog niet zo extreem aan toe als in de Randstad. Daar zijn gevallen waarbij 500 mensen op één dag een huis komen bezichtigen, om vervolgens gekocht te worden door een buitenlandse investeerder. Toch stijgen ook hier de huizenprijzen steeds sneller en vind je steeds minder starterwoningen onder de 175.000 euro. Maar krijg je de kans om in Leeuwarden een huis te kopen, dan moet je die zeker aangrijpen; voordat de Friese woningmarkt net zo explodeert als in de rest van het land.
Tekst: Johan Weitenberg
